「権利書」もしくは「登記済権利書」は、法務局から登記名義人に公布される書類で、登記名義人がその物件の真の所有者であることを証明する非常に重要な書類です。売却する物件が平成17年以降に取得した場合は、登記済権利書の代わりに「登記識別情報」が発行されています。その際は、登記識別情報を準備します。売主様が取得時に法務局から公布された登記済権利書等を買主様に渡し、移転登記が行われることで、所有権があなたから買主様に移ります。

固定資産税の納税額の確認のために必要となる書類です。また、所有権移転登記等に必要な登録免許税の算出の際にも必要となります。最新のものを準備してください。固定資産税は、1月1日時点の所有者に年間の固定資産税が課税されるため、引渡し取得時期に応じて負担額が調整され、売主に一部払い戻されるのが一般的です。

一戸建てや土地の売買において必要となる書類です。土地の場合では、㎡単価×面積で売買価格を決めるケースもあり、どこからどこまでが売却対象か、対象面積は何㎡か、など面積や境界線が非常に重要です。境界線（境界標）などが明確でないと、購入後のトラブルにもなりかねません。万が一、境界線（境界標）などが未確認である場合は、事前に土地家屋調査士に委任して境界標の設置や確定測量図を作成しておきます。

一戸建ての売買等において必要です。建築確認済証や完了検査済証は、その物件が建築基準法に則って建築されていることを証明する書類です。原則として、現地で行われる検査によって適合が確認された後、検査済証が発行されます。構造等が法律の基準に沿ったものであることの証明は、売主様にとっても買主様にとつても大切な情報です。

売買において必要となる書類です。売却する物件の付帯設備や物件の状況について説明する書面が「告知書」です。売主様が不具合を知っていたのに告げなかった場合は、隠れた瑕疵（かし）とはなりませんから、深刻なトラブルを招くことになりますので、売主様から告知書を提出してもらい、これを買主様に渡すことで、将来のトラブル防止に役立てます。

マンションの売却にあたっての必要書類です。「マンションは管理を買え」と言われますが、中古マンションにおいては特に、どのように維持管理されているのか、ペットを買ってよいのかどうかなど使用にあたってのルールは、非常に大切です。加えて、買主にとっては維持費等のランニングコストも重要情報です。売買契約時以前のタイミングで提示することが望ましい書類です。

ほかにも、売却する物件に関する書類があれば準備しておきます。地盤調査報告書・住宅性能評価書・既存住宅性能評価書等、物件の構造等を客観的に示すデータは、買主様にとってもわかりやすく物件選択の決め手となるケースもあります。他に、購入時の契約書・重要事項説明書、販売時のパンフレットや広告等も有効な物件情報です。

売却にかかる主な費用

• 不動産売買契約書の印紙代
• 土地測量図費用
• 仲介手数料
• 抵当権抹消登記費用
• 建物解体費用
• 譲渡所得税
• ハウスクリーニングなど

個人が不動産を売却したことにより利益が生じた場合には、その利益を譲渡所得といいます。譲渡所得（利益）に所得税と住民税がかかります。この譲渡所得は、給与所得や事業所得などの他の所得とは分離して課税されます。また、譲渡所得がマイナスの場合は課税されることはありません。

※実際のお取引での税法上の適応の可否については、税理士・税務署等に御確認のうえ判断していただくようお願いいたします。

譲渡所得の計算

取得費と譲渡費用

※取得費
取得費には、売った土地や建物の購入代金、建築代金、購入手数料のほか設備費や改良費なども含まれます。なお、建物の取得費は、購入代金又は建築代金などの合計額から「減価償却費相当額」を差し引いた金額となります。

上記の取得費に含まれる主なものは次のとおりです。
ただし、事業所得などの必要経費に算入されたものは含まれません。

(1)　土地や建物を購入（贈与、相続又は遺贈による取得も含みます。）したときに納めた登録免許税（登記費用も含みます。）、不動産取得税、特別土地保有税（取得分）、印紙税
　なお、業務の用に供される資産の場合には、これらの税金は取得費に含まれません。
(2)　借主がいる土地や建物を購入するときに、借主を立ち退かせるために支払った立退料
(3)　土地の埋立てや土盛り、地ならしをするために支払った造成費用
(4)　土地の取得に際して支払った土地の測量費
(5)　所有権などを確保するために要した訴訟費用
　これは、例えば所有者について争いのある土地を購入した後、紛争を解決して土地を自分のものにした場合に、それまでにかかった訴訟費用のことをいいます。
　なお、相続財産である土地を遺産分割するためにかかった訴訟費用等は、取得費になりません。
(6)　建物付の土地を購入して、その後おおむね1年以内に建物を取り壊すなど、当初から土地の利用が目的であったと認められる場合の建物の購入代金や取壊しの費用
(7)　土地や建物を購入するために借り入れた資金の利子のうち、その土地や建物を実際に使用開始する日までの期間に対応する部分の利子
(8)　既に締結されている土地などの購入契約を解除して、他の物件を取得することとした場合に支出する違約金

※譲渡費用
譲渡費用とは、土地や建物を売るために直接かかった費用のことです。
譲渡費用の主なものは次のとおりです。

(1)　土地や建物を売るために支払った仲介手数料
(2)　印紙税で売主が負担したもの
(3)　貸家を売るため、借家人に家屋を明け渡してもらうときに支払う立退料
(4)　土地などを売るためにその上の建物を取り壊したときの取壊し費用とその建物の損失額
(5)　既に売買契約を締結している資産を更に有利な条件で売るために支払った違約金
　これは、土地などを売る契約をした後、その土地などをより高い価額で他に売却するために既契約者との契約解除に伴い支出した違約金のことです。
(6)　借地権を売るときに地主の承諾をもらうために支払った名義書換料など
　このように、譲渡費用とは売るために直接かかった費用をいいます。
　したがって、修繕費や固定資産税などその資産の維持や管理のためにかかった費用、売った代金の取立てのための費用などは譲渡費用になりません。

税額の計算

税率は対象となる不動産の所有期間で異なります。

課税の方法
所得税は、給与所得や不動産所得など各種所得金額を合計し総所得金額を求め、これについて税額を計算する総合課税が原則です。しかし、不動産の売却に伴って生じる譲渡所得については、他の所得とは合算せず、個別に税額を計算する「分離課税方式」が採用されています。

所有期間により課税方法が違います。

課税譲渡所得にかかる譲渡税の税率は、住まいを取得して売却するまでの所有期間によって異なります。所有期間が長い方が税率が低く、特例を受けられる場合もあります。
売却した年の1月1日時点で、所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」、5年を超えている場合は「長期譲渡所得」となり、長期譲渡所得の方が税率が低くなります。
所有期間が10年を超えている場合は、税率がさらに軽減される「長期譲渡所得の課税の特例」を受けられます。また「買い換え特例」が適用されることもあります。
なお、所有期間は、土地と建物を別々に計算します。そのため場合によっては、土地は長期譲渡所得で、建物は短期譲渡所得となることもあります。

また、税率は、売却した年の1月1日においての所要期間によって、税率が異なり、5年以下、5年超、そしてマイホームの場合は、10年超の場合と3段階に分かれて税率が設定されています。尚、10年超えについては、譲渡所得費用が6,000万円以下の場合の税率が記載しています。