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野村ハウス株式会社

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マイホームの売却をお考えの方

マイホーム売却講座

3、不動産売却の契約(媒介契約)

不動産業者に手持ち物件の売却や希望物件の購入を依頼するなど、媒介(仲介)を依頼した場合に結ぶ契約の事。業者は依頼者に対して取引価格、媒介契約の種別、媒介契約の有効期間、報酬金額など明記した書面を交付する義務があります。
売却の場合は依頼した時点。
購入の場合は物件が決まった時点で契約を行います。
口頭でも、媒介契約は成立しますが、万が一トラブルを避ける為に書面を交わします。

媒介契約には3種類あります。

1、専属専任媒介契約
・ お客様は複数の仲介会社と契約する事はできません。
・ お客様が自ら見つけた購入希望者との契約はできません。
・指定流通機構に5日以内に登録しなくてはなりません。
・仲介会社はお客様に1週間に1回以上販売活動の状況を報告しなくてはいけません。

2、専任媒介契約
・ お客様は複数の仲介会社と契約する事はできません。
・ お客様が自ら見つけた購入希望者との契約はできます。
・指定流通機構に7日以内に登録しなくてはなりません。
・仲介会社はお客様に2週間に1回以上販売活動の状況を報告しなくてはいけません。

3、一般媒介契約 ・ お客様は複数の仲介会社と契約する事はできます。
・ お客様が自ら見つけた購入希望者との契約はできます。
・指定流通機構に登録する必要はありません。
・仲介会社はお客様に販売活動の状況を報告する必要はありません。

※一般媒介契約は複数の不動産業者に依頼するとが出来るので物件情報が市場に浸透しやすいく、一般媒介契約を結んでいる業者間で競争に心理が生まれますが、反面 報酬(仲介手数料)は成功報酬なので他の業者で成約になる可能性があるために、やる気が出ないのも事実ですし、あまりコストもかけれません。
業者からしますと専任媒介契約にして頂いた方が報酬(仲介手数料)は必ず頂けるので積極的な販売活動、広告活動が出来ますので帰って専任媒介契約の方が、スムーズに売却出来る場合が多いと思います。それぞれのメリット・デメリットを考慮してお決めください。

最近よく「未公開物件」が増えている事はご存知でしょうか?

「未公開物件」とは売主様や売主様より売却依頼を受けている不動産会社からホームページ・チラシ・住宅情報雑誌・インターネット等の広告掲載を許可して頂けない物件情報の事です。

不動産業界で一般的に扱われる「未公開物件」には一つは「売主様の売却理由」もう一つは「売主様より依頼を受けている不動産会社による理由」の二つに分かれます。

まず、一つは「売主様の売却理由」について、
よくあるのが、「近所の人にあまり知られたくない」色々な検索をされ嫌な思いをしたくないという例などがあります。

そしてもう一つは最近急増しているのが「売主様より依頼を受けている不動産会社による理由」による「未公開物件」です。この場合は売主様担当会社(専任媒介契約等締結している会社の事です)の体質の問題だと思います。

売却依頼を受けた売主様担当会社が自社以外の不動産会社のホームページ・チラシ・住宅情報雑誌・インターネット等の広告掲載を「全て不可」する会社もありますし、チラシだけなら「許可」する会社もあります。※売主様の囲い込みと言います。

なぜそのような事をするのか?

それは仲介手数料の利益確保を優先する為です。
売却を依頼うけた会社が自社で買主を見つけると、売主様、買主様双方から仲介手数料を頂けます。他の会社が買主様を見つけますと、報酬が売主様だけになってしまうからです。

これは売主様にとって大変なデメリットになります。

その売主担当会社のホームページ・チラシ等の広告を見る事ができたお客様以外は
売主様の売却物件の存在している事すら知らない事になります。
当たり前の事ですが、売主様は一日でも早く買主様が見つけてくれる事を信頼して売却依頼を
されていると思います。売却の依頼を受けた不動産会社は出来る限り早く買主を見つける事が使命だと思いますし、依頼頂いた売主様への誠意だと思います。

1社で告知活動するより数多くの会社で告知活動する方が、数多くのお客様の目に止まり易くなり、早く成約につながっていくのは当然だと思います。

売却をご検討しているお客様、その点も良く注意をして売却依頼する不動産会社をお決め下さい。
もしご不安であればご連絡下さい。
その対処方法をお伝えさせて頂きます。

当社はここに約束します。
売却依頼を受けた物件、他社から依頼があれば、ホームページ・チラシ・住宅情報雑誌・インターネット等の広告掲載を致します。